Po besedah predlagatelja je zakon posledica potrebe po regulaciji kratkotrajnih najemov, zato da čim večji delež stanovanj vrnejo njihovemu osnovnemu namenu, to je trajnim oblikam bivanja, prihranke pa premaknejo v produktivnejše oblike podjetniških naložb.
V zadnjih osmih letih se je število kratkoročnih najemov po statističnih podatkih petkrat povečalo, kar vpliva na izločanje stanovanj s trga dolgotrajnega najema. Največ takšnih stanovanj je v Ljubljani, v obalnih in gorenjskih turističnih občinah.
“Tehtati moramo na eni strani koristi turistične dejavnosti in na drugi ogrožanje ene od osnovnih ustavnih pravic, pravice do primernega stanovanja, ki ji je nesporno treba dati prednost,” je ob predstavitvi predloga zakona dejal Matevž Frangež, državni sekretar na ministrstvu za gospodarstvo, turizem in šport.
Omejitve naj bi podpirale tudi številne občine, ki pozdravljajo predvsem možnost lokalnega urejanja glede na stanje na stanovanjskem trgu in potrebe razvoja turizma.
Kaj prinaša predlog zakona?
Večstanovanjske stavbe
- splošno omejitev kratkotrajnega oddajanja v večstanovanjskih stavbah na največ 60 dni v letu, in to za največ osem ležišč,
- nujno 75-odstotno soglasje etažnih lastnikov in soglasje vseh mejnih etažnih lastnikov. Veljavnost soglasij bi bila omejena na tri leta, stanovanja bi ob vpisu v register nastanitvenih obratov prejela posebne nalepke,
- stanovanja bi lahko oddajale le fizične osebe s statusom sobodajalca.
Eno- in dvostanovanjske stavbe
- splošna omejitev oddajanja na največ 150 dni na leto, oddajalo bi se lahko do 15 ležišč,
- potrebno bi bilo soglasje etažnih lastnikov,
- dejavnost bi lahko opravljali tudi samostojni podjetniki in pravne osebe.
Lokalne skupnosti bodo lahko splošna pravila zaostrile ali omilile, in sicer bi lahko za večstanovanjske stavbe spodnjo mejo znižale na do 30 dni, zgornjo pa zvišale na največ 90 dni, za eno- in dvostanovanjske stavbe bi lahko ta razpon znašal od 30 do 180 dni.
Sobodajalci na nogah
V občinah slovenske Istre sobodajalstvo predstavlja pomembno gospodarsko panogo, saj se s turističnim oddajanjem nastanitev preživlja velik delež prebivalcev.
Po mnenju sobodajalcev bi zakon lahko uničil 25 odstotkov nastanitvenih zmogljivosti slovenskega turizma. Predlogu očitajo, da temelji na napačnih predpostavkah ter pomanjkljivih in zavajajočih analizah.
“Zakon v trenutni oblika močno posega v sobodajalstvo in odpira številne pomisleke in izzive,” so prepričani.
Katja Rezman, predsednica Združenja sobodajalcev med drugim kot najbolj problematične izpostavlja časovne omejitve na ravni države, ki so po njenih besedah edinstvene v Evropi, prav tako pa se je obregnila ob lokalne skupnosti, ki naj bi po predlogu zakona predstavljale nekakšno odrešitev, za sobodajalce pa njihove pristojnosti predstavljajo veliko tveganje.
Predlog zakona je za občine slovenske Istre nesprejemljiv
Piran: Predlagamo ureditev posebnega statusa
V občini Piran je najmanj 35 % stanovanj, ki večji del leta samevajo. Mlade družine medtem odhajajo, ker si ne morejo privoščiti stanovanj, posledično pa je vse manj stalnih prebivalcev, je v prid zakona navedel Franc Kraševec, predsednik Odbora za turizem Občine Piran.
“Na Občini Piran pozdravljamo, da se je zakonodajalec lotil reševanja problematike, in na prvi pogled smo zakon ocenili kot dobrega za občino,” je dejal.
Ker pa je Piran najbolj turistična občina v državi, kjer veliko ljudi živi od kratkoročnega oddajanja nastanitev, so na občini pripravili predloge za dopolnitev zakona in jih tudi poslali zakonodajalcu.
“Zakon je bil pripravljen z dobrimi nameni, a je za občino Piran nesprejemljiv,” je bil jasen Kraševec.
Po njegovih besedah bi morali imeti možnost, da z odlokom oblikujejo pogoje, ki bi bili sprejemljivi za občino, v kateri je prevladujoča gospodarska dejavnost ravno turizem.
Na občini so v predlogu, ki so ga poslali na vlado, navedli, da bi morali pri pripravi predlogov upoštevati lokalni kontekst ter omogočiti prilagodljivost ukrepov glede na dejanske potrebe in zmožnosti posameznih občin.
“Predlagamo ureditev posebnega statusa oziroma razvrstitev turističnih občin glede na izpolnjevanje različnih kriterijev, kot so delež slovenskega BDP-ja, ki ga dosega turizem občine, povprečni delež delovno aktivnega prebivalstva v turizmu, povprečno število nočitev …” je pojasnil Kraševec.
Občinam, ki bi kriterije izpolnjevale, bi se po njihovem predlogu dopustilo, da samostojno, s splošnim aktom določijo pogoje kratkotrajnega oddajanja v najem, ki lahko pod določenimi pogoji traja tudi do 365 dni, a z vsaj 150 dnevi aktivnega poslovanja, je še dodal.
TZP: Novi zakon ne podpira celoletnega poslovanja
Tudi na Turističnem združenju Portorož so izpostavili, da je novi zakon v nasprotju s strategijami številnih turističnih destinacij, saj ne podpira celoletnega poslovanja in spodbuja koncentracijo turističnih tokov v poletnih mesecih.
“Gostje si želijo tudi bivanja pri sobodajalcih, saj tovrstna nastanitev pomeni več kot zgolj prenočevanje – vključuje obisk lokalnih gostinskih obratov, trgovin, doživetij in wellness ponudbe, kar ustvarja pomemben multiplikativni učinek. Če bo ponudba teh nastanitev omejena ali ukinjena, bodo gostje poiskali druge destinacije,” so zapisali.
Na TZP podpirajo obstoječe stanje, a z učinkovitejšim nadzorom in višjim standardom, ključno pa je po njihovem mnenju oblikovati razumno regulativo, jasno opredeliti območja občine, kjer je dejavnost dovoljena, ter določiti pogoje delovanja v večstanovanjskih stavbah.
“Leta 2024 je bilo v občini Piran aktivnih 630 sobodajalcev, ki so skupaj razpolagali s 4.336 ležišči, kar predstavlja pomemben del vseh 15.778 ležišč v občini. Sobodajalci so ustvarili 417.659 prenočitev, kar je 22 % vseh prenočitev v občini, ki je skupaj zabeležila 1.882.018 prenočitev,” so še dodali na portoroškem združenju.
TIC Izola: Ne smemo pozabiti na socialni vidik sobodajalstva
Na TIC Izola menijo, da trenutna zakonodaja, v kolikor bi bila pravilno izvajana in predvsem ustrezno nadzirana, relativno dobro ureja ta uspešen segment turistične ponudbe.
“Obenem ne smemo pozabiti na socialni vidik, saj določen odstotek sobodajalcev predstavljajo tudi upokojenci, kar izboljšuje njihov socialni status. Ne moremo niti mimo zaposlenih pri agencijah, ki skrbijo za sobodajalce. Te agencije v njihovem imenu skrbijo za promocijo, rezervacije, čiščenje. Če se bo skrajšalo obdobje dovoljenega kratkoročnega oddajanja objektov turistom, agencije ne bodo več potrebovale toliko uslužbencev in bodo odpuščale,” je dejal Dean Kocjančič, direktor TIC Izola.
Opozoril je tudi na razvoj novih turističnih produktov, organizacijo športnih, kulturnih in gastronomskih prireditev, s katerimi se zavzemajo za desezonalizacijo obiska Izole s stimuliranjem obiska v pred- in posezonskem obdobju.
“To je tudi ena izmed strateških usmeritev razvoja turizma Izole v obdobju 2021–2025. Z omejevanjem obdobja oddajanja manjših ponudnikov, ki predstavljajo pomemben delež zmogljivosti, bo ta cilj težko uresničljiv,” je še dodal.
Občina Ankaran: Manjši sobodajalci bodo morali dejavnost opustiti
Na ankaranski občini so izpostavili, da predlog zakona naslavlja pomembno vprašanje usklajevanja turistične ponudbe z dostopnostjo stanovanj, vendar ob tem prinaša precej splošne omejitve, ki ne upoštevajo razlik med posameznimi okolji.
“Omejitev na 60 ali 150 dni letno bi lahko za mnoge manjše sobodajalce pomenila, da bodo morali dejavnost opustiti, čeprav delujejo povsem zakonito in v okolju, kjer njihova prisotnost ni moteča,” so zapisali.
Prav tako so izpostavili, da bo omejeno število dni oddajanja spodbudilo sobodajalce, da vse dejavnosti skoncentrirajo v poletno sezono, ko je povpraševanje največje. Posledično se bo še teže razvijal turizem zunaj glavne sezone, saj bo v hladnejših mesecih manj ponudbe nastanitev. Brez teh osnovnih pogojev pa ni mogoče graditi kakovostne, celoletne turistične ponudbe.
Koper: Po sprejetju zakona podrobna analiza
V Mestni občini Koper pozdravljajo namero ministrstva za gospodarstvo, da uredi področje kratkotrajnega oddajanja stanovanj v najem, saj gre za problematiko, ki povzroča pomanjkanje stanovanjskih enot in izseljevanje prebivalk in prebivalcev iz mestnega jedra.
Kot so zapisali, bo občina po sprejetju zakona pristopila k podrobni analizi stanja, nosilnih zmožnosti prostora, javnega interesa in interesa nastanitvenih ponudnikov ter sprejela odločitev o morebitnih ukrepih za dosego primernega ravnotežja.
“Zavedamo se, da je sobodajalstvo nepogrešljiv sestavni del turistične ponudbe destinacije in pomemben vir prihodkov občank in občanov, je pa za našo skupnost življenjskega pomena tudi, da učinkovito zaustavi trend spreminjanja stanovanjskih enot oziroma bivališč občank in občanov v stalne turistične nastanitve,” so še zapisali na koprski občini.
Na ministrstvu za gospodarstvo kljub številnim kritikam vztrajajo, da je regulacija potrebna, na morebitno ustavno presojo pa da so pripravljeni.
