“Stanovanjska kriza v Sloveniji je velika, sestavljena je iz velikih in majhnih problemov. K višanju cen stanovanj in najemnin prispeva tudi kratkoročno oddajanje prek AirBnB, ki ga je včeraj delno omejil sprejem zakona, ki pa se bo začel uporabljati šele 2027. Na področju kratkoročnega oddajanja pa se občine srečujejo še z enim, zelo lahko rešljivim problemom. Pomanjkljiva zakonodaja občinam namreč ne dovoljuje, da dostopajo do podatkov o tem, kdo služi z oddajanjem stanovanja v turistične namene, in posledično ne morejo niti vedeti, ali plačujejo davke v višini, kot bi jih morali. Danes vlado pozivamo, da to čim prej popravi ter da rešuje tako majhne kot velike probleme, ki ljudem otežujejo, da bi si ustvarili dom,” je pojasnila Nika Kovač, direktorica Inštituta 8. marec.
Vse hujšo stanovanjsko krizo kratkoročno oddajanje še poglablja
V Inštitutu 8. marec ponovno opozarjajo na vse hujšo stanovanjsko krizo v Sloveniji. Med letoma 2015 in 2024 so se cene stanovanj namreč dvignile za 102 %, najemnine pa za 73 %. V Ljubljani povprečna najemnina enosobnega stanovanja presega 50 % neto plače, kar bistveno presega priporočeno mejo 30 % dohodka za stanovanje (OECD, Eurostat).
Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport je na podlagi analize ocenilo, da gre za pri kratkoročnem oddajanju za neregulirano tržno dejavnost z visokimi donosi, ki zmanjšuje dostopnost stanovanj za prebivalce in prispeva k rasti cen ter preobremenjenosti infrastrukture. Državni zbor je po zelo dolgem postopku včeraj sprejel zakon, ki daje okvir za omejevanje kratkoročnega oddajanja, a se bo začel uporabljati šele leta 2027.
“Od leta 2015 do 2023 se je število ležišč na platformah Airbnb in Vrbo povečalo za petkrat. Gre za visoko donosno, a neregulirano dejavnost, ki stanovanja spreminja v turistične nastanitve, na škodo ljudi, ki bi v teh stanovanjih lahko živeli,” je dejala Mojca Lukan iz Inštituta 8. marec.
Občine nimajo evidence oddajalcev kratkoročnih najemov
V Inštitutu 8. marec so aprila letos začeli raziskovati ureditev AirBnB v Ljubljani, saj poleg države velik del odgovornosti za reševanje vse hujše stanovanjske stiske svojih občanov nosijo tudi občine. Te so namreč na svojih področjih pristojne za določanje višine nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ). Prek tega nadomestila lahko tudi občine, neodvisno od države, samostojno ustrezneje obdavčijo lastnike, ki svoja stanovanja oddajajo v kratkoročni najem, in s tem ublažijo stanovanjsko stisko, ki jo doživlja vedno večje število prebivalcev. Ko se stanovanjska nepremičnina namesto za bivanje uporablja za kratkoročno oddajanje, lahko občine z NUSZ obdavčijo stanovanja tudi do desetkrat višje kot pri dolgoročnem oddajanju.
“Ker oddajanje prek AirBnB poslabšuje stanovanjsko situacijo, smo aprila letos MOL pozivali, naj ustrezneje obdavčijo lastnike, ki svoje nepremičnine uporabljajo za turistično kratkoročno oddajanje in jih pozvali k nadzoru trga,” je pojasnil Grega Volk z inštituta.
Mestno občino Ljubljana je Inštitut 8. marec v javnem pismu vprašal, koliko kratkoročnih najemov je v mestu. Ker na pismo ni bilo odgovora, so se lotili raziskovanja, ki je trajalo več mesecev. Do podatkov so poskusili priti prek informacije javnega značaja. Odgovor je bil zaskrbljujoč, občina podatkov, po katerih so spraševali, nima in očitno ne ve, kdo stanovanja kratkoročno oddaja turistom. Zahtevo po depersonaliziranih podatkih o višini NUSZ za vse ljubljanske nepremičnine, ki jih MOL pošilja FURS, je MOL zavrnila. A so nato iste podatke brez težav pridobili od FURS.
Pomanjkanje podatkov pomeni, da prek NUSZ MOL ne more dodatno obdavčiti kratkoročnih najemov, niti preveriti, ali se lastniki teh nepremičnin ustrezni obdavčitvi izogibajo. Iz tega pa zelo verjetno izhaja, da nekateri, ki oddajajo kratkoročno, ne plačujejo toliko davka, kot bi ga morali. Takšno pomanjkanje preglednosti odpira vrata vsem, ki želijo izkoristiti luknje v sistemu in se izogniti plačilu NUSZ, tako da svoje stavbno zemljišče prijavijo drugače, kot ga dejansko uporabljajo.
“Trenutno lahko občine neplačevanje ustrezne višine NUSZ preverjajo le tako, da sami odpirajo platforme, kot sta Airbnb ali Booking, pregledajo objave in nato ročno preverjajo v registru, ali so ta stanovanja prijavljena za kratkoročno oddajanje, kar pa dvomimo, da v praksi kdorkoli dela,” je izpostavil Volk.
Država ima vse podatke za ustrezno obdavčitev, naj jih da tudi občinam
FURS v tem trenutku že ima vse podatke o ponudnikih kratkoročnih najemov prek platform, kot sta Airbnb in Booking, ki jih MOL in druge občine v Sloveniji potrebujejo za preprečitev izmikanja plačevanju davkov in ustrezno obdavčitev kratkoročnega oddajanja. Ti podatki izhajajo iz samoprijav, nadzorov ter iz nove evropske direktive o poročanju iz leta 2021, ki je bila v slovenski pravni red prenesena leta 2022.
V Inštitutu 8. marec so junija letos na FURS naslovili vprašanje, če obstaja pravna podlaga, ki bi občinam omogočila, da pridobi FURSove podatke o kratkoročnem oddajanju. Odgovor FURSa je bil ne, ker za to nimajo zakonske podlage.
Omejitev kratkoročnega oddajanja v najem: Sobodajalci na nogah
“Trenutna ureditev je ne samo izjemno neučinkovita in absurdna, ampak tudi popolnoma neracionalna, saj država od leta 2022 že ima vse potrebne podatke o ponudnikih kratkoročnih najemov, pridobljenih neposredno na podlagi nove EU direktive o poročanju. Problem je, da teh podatkov občinam brez zakonske podlage ne more posredovati, kar omogoča neplačevanje ustreznih davkov in nezakonito poslovanje,” je še dejal Volk.
Posledično občine nimajo informacij za učinkovito obdavčitev in preprečevanje morebitne utaje davkov. Inštitut 8. marec zato poziva Vlado RS, naj spremeni zakonodajo in FURSu omogoči, da občinam posreduje podatke za izvajanje občinske davčne politike, kar bi zagotovilo transparentno in pravično obdavčitev kratkoročnih najemov ter preprečilo izmikanje plačevanja ustreznih davkov.
