Logično se zdi, da bi morale imeti vse občine sprejete dolgoročne načrte prostorskega urejanja, ker samo to jamči urejen in racionalen razvoj skupnosti in posameznika. Od 213 občin ima občinske prostorske načrte v Sloveniji sprejetih 190 občin, 23 pa ne. Nekaj od teh zamudnic bo OPN sprejelo do konca leta, nekatere pa se prav dobro znajdejo v stalnem neredu. To velja tudi za tri istrske občine, ki sodijo med prostorsko manj urejene, njihova zemljišča pa najbolj iskana v državi.
Bitka za prostor ni v Istri nikoli končana zgodba. Večji so apetiti po zemlji, več je interesov in spopadov med njimi, zato je povsem logična zahteva države, ki je občinam postavila ultimat, da morajo dolgoročne prostorske načrte (OPN) sprejeti do konca leta 2024, sicer brez njih in brez urejenih podrobnih prostorskih načrtov (zazidalnih načrtov) ne bodo več mogle izdajati gradbenih dovoljenj. Za prostorsko ureditev občine so najbolj odgovorni župani posameznih občin. Vsak njihov poseg v urejanje prostora sproži odzive. Najprej je tu konflikt med tistimi, ki bi prostor radi unovčili (in ga seveda pozidali), in med tistimi, ki bi prepovedali vsak nadaljnji poseg (zaradi varovanja okolja in kmetijstva). Seveda bi ljudje radi imeli tudi visok standard infrastrukture, kar spet terja zidavo (ceste, garaže, igrišča, šole, vrtce …), drugi bi imeli trgovine, gostilne, hotele delavnice, obrt, stanovanja …) Ena odločitev posega v interesno sfero druge. Spopad in prevlada posamičnih interesov nemalokrat pripeljeta do konfuzne neurejenosti.
Ministrstvo za naravne vire in prostor smo vprašali, ali drži govorica, da so nekateri župani (tudi piranski Andrej Korenika) predlagali podaljšanje roka za skrajno uveljavitev novih občinskih prostorskih načrtov. Ministrstvo je potrdilo, da je prejelo pobude več občin, vendar je odgovorilo, da pripravlja (že tretjič v 15 letih) spremembe zakona o urejanju prostora. Dokler teh sprememb zakona ne razgrnejo javno, ministrstvo teh pobud ne bo javno komentiralo.
V Sloveniji je 23 občin brez OPN, med večjimi so tri obalne občine (Izola, Koper, Piran), Maribor, Celje, Lendava, Slovenska Bistrica in Kranjska Gora. Nekaj teh občin je tik pred tem, da sprejmejo OPN. Med tremi istrskimi velja, da nameravata Koper in Izola OPN sprejeti do konca leta. Občina Piran pa je odgovorila, da bo občinski svet dokument obravnaval leta 2026, če ne bo večjih nepredvidenih zapletov. Težko je sicer verjeti, da bo občini uspelo sprejeti OPN v volilnem letu. Če pa bo obveljal 295. člen sedanjega Zakona o urejanju prostora, potem občine ne bodo smele več izdajati gradbenih dovoljenj na podlagi prostorskih ureditvenih pogojev ali na podlagi starih planskih dokumentov. Lahko pa bodo izdajali gradbena dovoljenja na podlagi veljavnih zazidalnih in ureditvenih načrtov ter OPPN. Kaj to pomeni za piransko občino, ki namerava prav letos prodati zajeten kos premoženja, predvsem stavbnih zemljišč, pa lahko do odločitve na državni ravni samo ugibamo. V Piranu resno računajo, da bo država podaljšala skrajni rok za sprejem OPN.
Občine pospešeno prodajajo zemljišča
Občina Piran je lani načrtovala prodajo za 1,45 milijona evrov vrednosti nepremičnin, uspelo ji je unovčiti za 1,75 milijona evrov nepremičnin. Zaradi dveh večjih nakupov v lanskem letu (tri milijone evrov za obrtno cono v Dragonji in 4,5 milijona evrov za Športni park Portorož (teniških igrišč) namerava občina letos prodati za kar 7 milijonov evrov nepremičnin, v prvi polovici leta je prodala za 1,6 milijona evrov nepremičnin.
Nasploh je prodaja nepremičnin v Istri nadvse živahna. Koprska občina je lani prodala 3,1 milijona evrov nepremičnin, letos jih načrtuje za 4 milijone, doslej so prodali za en milijon. V Izolski občini so lani prodali za 1,58 milijona evrov nepremičnin, letos bi jih za pet milijonov, vendar jim je v prvih petih mesecih uspelo prodati le za 278.000 evrov nepremičnin.
Zakaj občine še nimajo OPN
Na ministrstvu za naravne vire in prostor navajajo več razlogov, ki so vplivali na to, da občine še nimajo novih OPN. Na prvem mestu je to, da je v sprejetje OPN vpetih veliko deležnikov, med najpomembnejšimi so ministrstvo za prostor, organizacije s področja ohranjanja narave, urejanja in varstva voda, kulturne dediščine, kmetijstva in gozdarstva … V OPN vnašajo predlagatelji tudi takšne posege, ki v prostor ne sodijo. Tipičen tak primer je denimo želja po gradnji na poplavnih območjih. Pomembno je tudi, da bi občine morale proaktivno sodelovati v postopkih in da bi v postopke sprejemanja vključile tudi javnost, sicer pogosto doživijo nasprotovanja in tudi zavrnilni referendum, kot se je to zgodilo v Izoli.
Koper razpet med željo po pozidavi in ohranjanju kmetijskih površin
V občini Koper so zavrnili predloge, da bi nekatera kmetijska zemljišča spremenili v stavbna že zato, ker premorejo v občini veliko nepozidanih stavbnih zemljišč. V prvem dopolnjenem osnutku OPN so denimo predvideli največjo možno širitev stavbnih zemljišč, vendar teh predlogov krajani niso sprejeli. Odločno so zavrnili vzpostavitev tehnološkega parka v med pokopališčem in vasjo Bertoki. Na planerskih delavnicah so tudi zavrnili možnost gradnje večjega števila stanovanj, vendar to po drugi strani ni bilo pogodu nekaterim drugim lastnikom stavbnih parcel, ki bi ta zemljišča vnovčili. Podobno so želeli doseči tudi v Dekanih – da bi namreč gosteje poselili Bertoke in Dekane in preprečili razpršeno gradnjo zunaj naselij. Temu so v razpravah ljudje nasprotovali. V Dekanih so odločno zavrnili tudi postavitev obrtne cone na območju sedanje betonarne. V Bertokih in Pradah si nikakor ne želijo biti sestavni del mesta Koper, temveč naselje zunaj mesta.
Občina bo, kot kaže, v novem predlogu bistveno znižala možnost gradnje stanovanj. Če so prej načrtovali 10.000 novih stanovanj, jih bodo po novem najverjetneje kakih 4.500. Toda na dosedanjih delavnicah so ljudje pripravljavcem očitali, da občina nima ustrezne demografske študije, s pomočjo katere bi lahko videli, za koga naj bi sploh gradili nova stanovanja. Nikakor si ne želijo stanovanj za trg in vikendov (ne hiš ne stanovanj), saj ne želijo ponoviti usode piranske (in izolske) občine, kjer večino stanovanj pokupijo lastniki, ki niso domačini. Občina Koper (tudi Izola in Piran) potrebuje stanovanja za lokalne prebivalce in mlade, ki bodo tukaj delali, za delavce najbolj razvijajočega gospodarstva, kadrovska stanovanja za zdravnike, profesorje in drugi visoko usposobljeni kader, ki pomaga razvijati lokalno skupnost, vendar pravih zagotovil, strategije in ukrepov za takšno usmeritev še niso uzakonili. Predvsem, kot kaže, ni mogoče preprečiti nadaljnje razprodaje stanovanj za trg, ki negativno vpliva na razvoj krajev ob morju.
Država prispeva k neredu z zemljišči v Istri
Nasprotno, nekatere državne organizacije celo spodbujajo konfliktne situacije. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov, denimo, prodaja kmetijska zemljišča, ki so blizu stavbnih, po enakih cenah kot stavbna. Vsem je jasno, da tako dragih zemljišč ne morejo kupiti kmetje, saj kmetijska dejavnost niti približno ne prenese cene denimo 150 evrov na kvadratni meter zemljišča. Omenjeni Sklad že dolga leta na ta način spodbuja zemljiške špekulacije in v bistvu uničevanje kmetijstva, saj tako drage parcele kupujejo špekulanti za nelegalne postavitve počitniških kapacitet.
Veliko je tudi negodovanja, ker se občina s svojimi prostorskimi plani odločneje ne postavi proti državnim odločitvam o urejanju tranzitnega prometa skozi mesto. Vsaj 20-letno zamude pri državnem (ne)urejanju tranzita in usmerjanju prometa skozi Koper ter bližnja naselja ključno bremenijo normalen razvoj in utrip kraja. Krajani od župana zahtevajo odločnejši nastop do države, da uredi promet, za katerega je odgovorna, saj z očitno načrtnim zavlačevanjem močno duši razvoj Kopra, zato na vseh delavnicah OPN zahtevajo naj država razvinjeti obalno hitro cesto, ki je v resnici povezovalna cesta med naselji v predmestju in zaledju Kopra. Zahteva sicer ne sodi v OPN, močno pa vpliva na razvoj lokalne skupnosti.
Občina Koper bo po tej razgrnitvi osnutka OPN oblikovala stališča do pripomb (na prvi osnutek je prejela kar 2200 pripomb in predlogov) in pripravila nov predlog OPN ter zanj pridobila pozitivna mnenja 25 nosilcev urejanja prostora, šele potem naj bi konec leta ali v začetku naslednjega vendarle sprejemala OPN.
Izola je uskladila večino zahtev CI
Tudi občina Izola je odločena, da bi sprejela OPN do konca tega leta. Ustanovila je posvetovalno skupino, ki postopoma rešuje 33 zahtev civilne iniciative Gibanje za Izolo. Civilna iniciativa je pred dvema letoma in pol na referendumu ovrgla predlog, ki ga je pripravila občinska uprava.
Ena od zahtev civilne iniciative je na primer, da se prepove parkiranje na Velikem trgu (osrednjem v Izoli) in se parkirišče Lonka uredi kot mestni trg, obkrožen z drevesi, po možnosti s podzemno garažo. Posvetovalna skupina je to pobudo sprejela. Prav tako je sprejela pobudo, da na območju Arrigonija in Male opreme ne dovolijo gradnje stanovanj ali hotelov, pač pa kulturne vsebine in morda podzemno garažo. Na območju Belvederja naj se ne dovoli več dejavnost kampiranja na kmetijskih površinah. Naselje Malija se ne sme širiti. Civilna iniciativa je zahtevala pripravo celovitih rešitev pred poplavami, kar doslej ni bilo v celoti upoštevano, prav tako, da se na območju ladjedelnice ne gradijo turistični apartmaji. Na območju Splošne bolnišnice Izola pa naj se zelene površine spremeni v kmetijske. To zahtevo posvetovalna skupina še preučuje in tehta, kaj je mogoče in kaj ne. Civilna iniciativa je zahtevala tudi zaščito termalnega vrelca pri Delamarisu, vendar to ne more biti sestavni del OPN, ker ta vrelec ni v pristojnosti občine. Upoštevali so predlog, da se območje nameni zdraviliškemu turizmu in parku. Niso pa sprejeli zahtev, da bi se izolsko pokopališče širilo na območje vrtnarije. Predlagali so tudi gradnjo valobrana na območju kampa Jadranka, vendar tudi tak valobran ni v pristojnosti občinskega urejanja prostora.
Če bodo v izolski občini uskladili še nekaj odprtih vprašanj, je velika verjetnost, da Izoli uspe v drugem poizkusu pravočasno sprejeti OPN. Seveda je tokrat zaznati veliko več usklajevanj in posvetovanj s krajani in upoštevanja večjega dela zahtev. Povsem lahko pa se zgodi, da določena skupina ljudi ne bo zadovoljna niti z doseženimi popravki predloga. Na ministrstvu za naravne vire in prostor so nam odgovorili, da lahko vedno, tudi pri ponovnem sprejetju OPN nezadovoljni pobudniki zahtevajo vnovičen referendum. Če takšno pobudo podpre najmanj pet odstotkov volivcev, mora občina ponovno razpisati referendum.
V Izoli so nam iz županovega kabineta odgovorili, da bo novi predlog usklajenega OPN javno razgrnjen in javno obravnavan jeseni. Občina bo morala preučiti tudi takrat dane predloge, jih upoštevati ali zavrniti. Potem bo sledilo usklajevanje s 25 nosilci urejanja prostora. O tako usklajenem predlogu pa bo potem odločal občinski svet. V občini upajo, da se bo to zgodilo pred koncem leta.
Piran je še najmanj dve leti od OPN
Piranu se spet ne mudi najbolj. Oktobra lani so sprejeli sklep, da začnejo nov postopek sprejema OPN. Prvi postopek so začeli po zakonu o prostorskem načrtovanju iz leta 2007, pred dvema letoma je začel veljati novi zakon o urejanju prostora, ki ga spet popravljajo, zato so se odločili, da stare priprave zaključijo in začnejo nov postopek po novem zakonu, pri tem pa bodo seveda uporabili vse strokovne podlage in študije iz prejšnjega osnutka OPN. Naročiti pa bodo morali še dodatne obvezne strokovne podlage, ki jih zahteva zakonodaja, zato bodo OPN lahko obravnavali šele 2026.
Ne vemo, kaj se bo dogajalo s številnimi starimi podrobnimi prostorskimi načrti, ki so padli na referendumih ali zaradi groženj z referendumi. Trije OPPN z območja Portoroža so padli na ustavnem sodišču, lastniki zemljišč pa grozijo občini z visokimi odškodninami, padel je OPPN za del območja Fiese in za območje pozidave Grape v Luciji. Hkrati skuša občina doseči večje razvojne spremembe. V Portorožu sta neuresničena dva OPPN za garažno hišo, stanovanja in poslovne prostore (Valeta in Kaštel), pri Vili Mariji si želijo lastniki širitev hotela in gradnje garažne hiše in ni prostorskega načrta. Več stavb, starih hotelov ali podobnih objektov v Portorožu propada (stara upravna stavba Droge, nekdanji Vojkov dom, Taverna, trgovski center pri tenis igriščih, Termalna riviera pri Marini Portorož). Za vse veljajo stari prostorski načrti, vendar jih ne bo mogoče popraviti brez novega OPN. Hkrati občina prodaja za sedem milijonov premoženja predvsem stavbnih zemljišč, na katerih bodo želeli kupci graditi, vendar brez OPN (ali vsaj podaljšanja skrajnega zakonskega roka za njegovo uveljavitev) ne bodo mogli izdajati gradbenih dovoljenj.
