Glede na to, da zakonodaja določa različne davčne obveznosti, je koristno razumeti, kako se obdavčitev izvaja in kaj to pomeni za prodajalce, ki so fizične osebe.
Davek na promet nepremičnin
Vsaka prodaja nepremičnine v Sloveniji je obdavčena z davkom na promet nepremičnin, ki znaša 2 % od prodajne vrednosti nepremičnine. Če se prodajalec in kupec v pogodbi ne dogovorita drugače, je dolžnik tega davka prodajalec. Ta davek je treba plačati pred overitvijo prodajne pogodbe pri notarju, kar je pogoj za vpis prenosa lastninske pravice v zemljiško knjigo. Če se prodajna vrednost bistveno razlikuje od tržne vrednosti, lahko davčni organi določijo davčno osnovo na podlagi tržne vrednosti.
Dohodnina od dobička iz kapitala
Ob prodaji nepremičnine je treba plačati tudi davek na dobiček iz kapitala, ki se izračuna kot razlika med prodajno in nabavno vrednostjo nepremičnine. V osnovo za izračun dobička se lahko vključijo tudi stroški, kot so davek na promet nepremičnin, vlaganja v nepremičnino, stroški cenitev ter normirani stroški.
Višina davčne stopnje je odvisna od dolžine lastništva nepremičnine:
25 % za nepremičnine, ki so bile v lasti do 5 let,
20 % za nepremičnine, ki so bile v lasti od 5 do 10 let,
15 % za nepremičnine, ki so bile v lasti od 10 do 15 let,
po 15 letih lastništva pa je prodaja oproščena davka.
Posebna izjema velja, če je prodajalec v nepremičnini prebival vsaj 3 leta pred prodajo, saj je v tem primeru oproščen plačila davka na dobiček, vendar je kljub temu treba vložiti napoved za odmero davka v 15 dneh po prodaji nepremičnine.
V primerih, ko se nepremičnina podari zakoncu ali otroku, je mogoče uveljavljati odlog ugotavljanja davčne obveznosti. To pomeni, da bo davek od dobička plačal obdarjenec ob morebitni prodaji nepremičnine v prihodnosti. Pri tem se kot nabavna vrednost in datum nakupa štejejo vrednost in datum, ko je nepremičnino prvotno pridobil darovalec. Za uveljavljanje odloga je treba vložiti ustrezno vlogo na finančnem uradu.
Obdavčitev prodaje nepremičnin v Sloveniji zahteva skrbno načrtovanje in poznavanje zakonodaje. Pomembno je, da prodajalci razumejo svoje davčne obveznosti, da se izognejo nepotrebnim presenečenjem. S pravočasnim in pravilnim ukrepanjem lahko optimizirajo svoje davčne obveznosti in zagotovijo, da prodaja nepremičnine poteka brez zapletov.
FIDATA d.o.o.
Ankaranska c. 7b, 6000 Koper
Tel: +386 59 052 423
info@fidata.si
http://www.fidata.si
