Gradite stanovanjski blok, hišo ali vsaj stanovanje? Če ne, potem izgubljate življenjsko nepremičninsko priložnost. Informacije, da v Ljubljani gradijo stanovanja, ki jih prodajo po 10.000 evrov za kvadratni meter, in da stane relativno skromen stanovanjski meter kakih 6000 evrov, so povzročile nenavaden tek (apetit) tudi na nepremičninskem trgu v slovenski Istri. Po številu stanovanjskih gradbišč in pripravljenih projektov sodeč, se dogaja nekaj s področja znanstvene fantastike: stanovanja napadajo Koper, Izolo in po malem tudi Piran.
Če naši podatki držijo, potem bodo samo na razdalji enega kilometra med koprsko tržnico in vhodom v Luko Koper zdajin v naslednjih desetih letih zgradili približno 1500 novih stanovanj. Če bodo v njih živeli (ali dopustovali) v povprečju po štirje ljudje, potem se bo samo na tem sorazmernem malem koščku Kopra, na območju drugega obroča novih stavb okoli starega mestnega jedra, naselilo dodatnih 6000 stalnih ali začasnih stanovalcev mesta. Koliko je torej res, da v Istri primanjkuje stanovanj? Kaj pravzaprav pomeni ta nepremičninski naskok za Koper in ostale tri obmorske občine?
KOPER RASTE PRED OČMI
Največja lokalna gradbinca sta v Kopru dodobra zavihala rokave, da bi pridobila večje število stanovanj za trg. Podjetje Grafist, ki je v lasti Anteja Guberca, bo že februarja začelo urejati apartmajski hotel v velikem koprskem kolosu Solis. Načrt za hotel je star že kakih 15 let, na koncu se je lastnik (z dovoljenjem koprske občine) odločil, da bo zgradil apartmajski hotel. Občini je obljubil, da apartmajev vsaj 10 let ne bo spremenil v stanovanja, toda celoten projekt je zastavljen tako, da so apartmaji do določene mere že povsem podobni klasičnim stanovanjem. V šestih nadstropjih bodo na eni najprestižnejših koprskih lokacij v predvidoma dveh letih zgradili 64 apartmajskih enot.
Grafist v neposredni bližini koprske banke Intesa Sanpaolo končuje 125 stanovanj v kompleksu Levji grad, ki bodo dograjena do konca 2026. Pod Levjim gradom bo v treh kletnih etažah 400 parkirnih mest, od tega bo 135 namenjenih javnosti, 270 pa za lastnike stanovanj. Velikost stanovanj je od 35 do 100 kvadratnih metrov. Cena kvadratnega metra (z DDV) je 4.200 do 5000 evrov. Dobro polovico stanovanj so kupili kupci iz drugih krajev države (ali tujine). V pritličju Levjega gradu bodo uradi, lokali, trgovinice, storitvena in medicinska dejavnost.
Grafist pričakuje, da bi še v tem letu, najkasneje januarja 2026, pridobil gradbeno dovoljenje za še eno naselje v neposredni bližini Levjega gradu. Naselje Karat ima že 90 odstotkov stanovanj rezerviranih, čeprav zanj nima niti gradbenega dovoljenja. V dveh blokih bodo zgradili od 75 do 80 stanovanj. Poleg blokov bo še garažna hiša z 270 parkirišči. Stanovanja in garažna hiša bodo zgrajeni predvidoma pred poletjem 2028. V njih bodo manjša stanovanja (od 40 do 80 kvadratnih metrov). Informativna cena kvadratnega metra je med 4000 in 5000 evri.
Leta 2027 bo Grafist med Levjim gradom in trgovino Spar (na prostoru sedanjega gramoznega parkirišča) začel graditi še kompleks Aegida: tri večje stolpnice, v katerih bo 240 stanovanj, pod zemljo pa bo seveda med 300 in 400 parkirnih mest. Cena teh stanovanj še ni znana.
Grafist bo februarja 2026 začel še gradnjo vrstnih hiš in blokov na Markovcu, naselje Žusterna 3, za katerega je že pridobil gradbeno dovoljenje. Tu bo zgradil dva manjša stanovanjska bloka s skupno 40 manjšimi stanovanji (od 50 do 70 kvadratnih metrov). Cena kvadratnega metra bo približno 4.400 evrov. Poleg teh pa bodo zgradili še 32 vrstnih hiš. Polovica jih bo imela površino 110 kvadratnih metrov, druga polovica 150 kvadratnih metrov. Cena za meter teh večjih stanovanj, namenjenih predvsem stalnim prebivalcem Kopra, se bo vrtela med 3.600 in 4000 evri. Polovica vrstnih hiš je že prodanih, nam je zatrdil Mitja Petrič iz Grafista.
Grafist samo v Kopru gradi ali pa bo v dveh letih začel graditi približno 570 stanovanj za trg. Med Levjim gradom in Luko Koper je podjetje Dom Navtika decembra lani zgradilo stolpič s 57 varovanimi stanovanji za lastnike nad 55 let. Stanovanja so velikosti med 50 in 85 kvadratnimi metri, v kleti je še 111 parkirnih mest, cena kvadratnega metra pa je bila 3500 evrov z DDV. Lastnik Doma Navtike Gašper Vinčec nam je povedal, da v Kopru zdaj nekaj let nima nobenih projektov, nekaj malega pa je sodeloval pri gradnji v Ljubljani, kjer dosegajo nova stanovanja bistveno višje cene kot v Kopru.
NA NEKDANJEM TONCITYJU V 10 LETIH ŠE STOTINE STANOVANJ
Na južni strani Ferrarske ceste je na parceli nekdanjega Toncityja že vsaj pol leta odprto gradbišče Soseske Nova, ki jo gradi izolsko podjetje Elta, katerega lastnik je Aco Kabanica. Elta si je zastavila načrt, da bo na približno treh hektarjih površine v desetih letih zgradila vsaj 500 stanovanj, in to v dveh večjih fazah. V prvi fazi v prvem kareju gradi štiri velike bloke z 10 vhodi in 253 stanovanji, nam je odgovoril Aco Kabanica. Prva stavba s 55 stanovanji bo zgrajena decembra 2026, ostale v 2027, obljublja koprski podjetnik iz Prad. »Stanovanj še ne prodajamo, zainteresirane kupce smo vpisali na čakalno listo, kar bo prvi kriterij za podpis kupoprodajnih pogodb. Vse ostale informacije in predstavitve celotnega procesa gradnje in vseh vprašanj o Soseski Nova bomo javnosti predstavili konec januarja 2026 ali v prvi polovici februarja,« nam je odgovoril Kabanica.
Arhitekt Milan Tomac je v Soseski Nova zasnoval stanovanja velikosti od 42 do 120 kvadratnih metrov, največ pa bo takih po 70 kvadratnih metrov. Podjetnik Aco Kabanica je že pred dvema letoma trdil, da bo projekt prvega kareja vreden 68 milijonov evrov, stolpiči pa bodo segali pet nadstropij in mansardo (torej šest etaž) visoko. Med bloki bo večji park. V kleti pod sosesko bodo zgradili večje število parkirnih mest, najverjetneje v več fazah.
VČERAJŠNJEGA KOPRA JUTRI NE BO VEČ
Poleg Soseske Nova je še 2,5 hektarja zemljišča v lasti NLB, namenjenega zidavi stanovanj. Ocenjujemo, da bi tam lahko zgradili vsaj od 200 do 300 stanovanj, vendar načrtov NLB še ni v javnosti. Seveda je ob Ferrarski cesti zdaj že nekaj novejših blokov, v katerih je kakih 300 stanovanj. Če seštejemo vse, kar je bilo nedavno zgrajeno, se gradi in bo v nekaj letih zgrajeno, bo čez deset let Koper povsem drugo mesto. Predvsem pa bodo novi stanovanjski bloki, visoki šest in tudi sedem nadstropij, skoraj povsem zakrili pogled na značilno koprsko silhueto starega mestnega jedra, ki je nekoč zraslo na otočku sredi morja. Včerajšnjega Kopra jutri ne bo več. Vprašanje je, koliko od novozgrajenih stanovanj bodo naselili stalni prebivalci mesta, koliko pa bodo stanovanja naložba, namenjena turistom, študentom in revnejšim družinam. Od tega bo odvisen tudi utrip in razvoj mesta.
Omenjeni stanovanjski projekti niso edini. Pred nekaj tedni je podjetje LSP Nepremičnine od Term Čatež (Bojana Petana) kupilo hotelsko naselje Žusterna Aquapark in zanj odštelo nekaj čez 12 milijonov evrov. Lastniki podjetja so nekdanji direktorji nekaterih slovenskih podjetij: (Lesnine) Bojan Papič, (škofjeloškega Filca) Alex Luckmann in (slovenjgraškega Acrona) Samo Lampret. Hotel je v lasti Term Čatež dodobra shiral in ga je nujno treba obnoviti. Toda nekdanji odpuščeni zaposleni so prepričani, da novi lastniki nimajo namena narediti podobnega hotela, pač pa ga preurediti v apartmajsko naselje, s katerim bodo zgolj podvojili svoj večmilijonski vložek. Koprski župan nam je odgovoril, da občina nima primernih vzvodov, s katerimi bi se postavila po robu taki kapitalski logiki, ki v resnici uničuje nekoč uspešna podjetja.
Poleg stanovanj za trg pa za stanovanja bistveno bolje kot sosede skrbi tudi koprska občina. V preteklih letih je skupaj z Javnim stanovanjskim skladom RS v soseski Nova Dolinska zgradila tri bloke s 166 javnimi najemnimi stanovanji. Letos je sam občinski stanovanjski sklad začel gradnjo novega (četrtega) stolpiča ob Dolinski cesti s 46 stanovanji, ki bodo dograjena poleti 2027. V soseski Nova Dolinska so zgradili 234 parkirnih mest, zdaj pa jih bodo še 69, od tega le 22 v garaži. To pomeni, da vsa stanovanja ne bodo imela na voljo dveh parkirnih mest. Občina je pri gradnji tretjega bloka prispevala zemljišče in komunalni prispevek, Javni stanovanjski sklad Mestne občine Koper je namenil dodatnih 4,7 milijona, ministrstvo za okolje in prostor je dodalo 4,7 milijona evrov nepovratnih sredstev. Za četrti blok je občina spet prispevala zemljišče in komunalni prispevek, gradnjo pa bo financiral v celoti Javni stanovanjski sklad MO Koper – 8,5 milijona evrov. Občina Koper je (bo) uspela v nekaj letih z državno pomočjo zagotoviti 212 javnih najemnih stanovanj, poleg tega jih je še sedem obnovila.
TUDI V IZOLI VELIKO NOVIH STANOVANJ
Največji izolski stanovanjski projekt se bo zaključil do sredine 2026. To bo soseska Rezidenca Momento ob Južni cesti v Livadah, na območju opuščenega izolskega kamnoloma, ki je geološka posebnost. V tleh je edinstvena apnenčasta kamnina in deloma celo rdeča (istrska) zemlja (zaradi vsebnosti boksita). Zaradi posebnega geološkega otoka so imeli gradbinci veliko težav s kopanjem kletnih etaž za garažo. Rezidenco Momento Izola so ustanovili štirje partnerji: Ante Guberac (Grafist), Dimitrij Vivoda (Vivoda), Vlado Gavran in Mitja Petrič. Odkupili so projekt, ki se je zapletel pred več kot štirimi leti, ker so tedanjemu županu očitali netransparentno prodajo ruskemu poslovnežu Kopileviču. Po besedah Dimitrija Vivode so zgradili 170 stanovanj v arhitekturno zelo zanimivem slogu, saj so zasnovali 23 nižjih blokov (od dvo- do štirinadstropnih) na površini 16.000 kvadratnih metrov. Pustili so dovolj prostora za zelenje, med majhnimi bloki je več potk in uličic – kot nekakšno manjše mestno jedro. Pod bloki je 350 parkirnih mest, iz garaže pa v vsak blok vodi posebno dvigalo. Ker je teren nekoliko dvignjen, je že iz nižjih nadstropij videti izolsko mestno jedro. Le še sedem stanovanj ni prodanih. Kvadratni meter znaša v povprečju 4360 evrov, stanovanja pa bodo dograjena do sredine 2026. Gre v glavnem za večja stanovanja (med 60 in 120 kvadratnimi metri), zato je kar 75 odstotkov vseh stanovanj prodanih domačinom. Vivoda je ocenil, da je projekt vreden 60 milijonov evrov. Prepričan je, da so cene povsem primerne, sicer ne bi še pred dograditvijo prodali skoraj vseh stanovanj.
Poleg teh je izolska občina letos prenovila 10 starih praznih stanovanj, ki jih bo oddala mladim družinam v začetku 2026. Z njimi želi pomagati tistim, ki si ne morejo privoščiti nakupa ali tržne najemnine. Objavili so nov pravilnik, ki bo določal pogoje upravičencev do teh stanovanj. Za mlade družine velja starostna meja od 18 do 40 let, mlada družina šteje tudi starša z otrokom, mora pa dokazati, da vsaj 15 let stalno biva v Izoli. Najemnina bo nižja od tržne, najem takega stanovanja bo omejen na določeno število let. Prihodnje leto nameravajo mladim na podoben način nameniti še šest takih stanovanj. Občina Izola je v postopku pridobivanja gradbenega dovoljenja za gradnjo novega bloka v Livadah s 34 stanovanji. Kdaj naj bi ga začeli graditi, pa v izolski občini še niso mogli povedati. Za stanovanja in njihovo vzdrževanje je v letošnjem in prihodnjem letu predvidenih 1,2 milijona evrov. Izola sicer ne ponuja dovolj najemnih stanovanj, skuša pa dokazati, da obstaja način, s katerim bi pomagala svojim prebivalcem ali iskanemu kadru.
PIRANSKA OBČINA SE S STANOVANJI NE MORE POHVALITI, GRADI PA NOVO IGRALNICO
Zakaj se mladi selijo iz piranske občine in ima občina negativno rast prebivalstva, postane jasno, ko primerjamo dinamiko gradnje in cene stanovanj v sosednjih dveh občinah. V piranski občini večje gradnje stanovanj ni. Ni opazne gradnje najemnih stanovanj, le sporadično se v manjših enotah in pozidavah gradijo hiše ali apartmaji za trg, ki pa dosegajo vrtoglave cene (podobne tistim iz centra Ljubljane). Iz kabineta župana Andreja Korenike niso v zaprošenem roku odgovorili, koliko najemnih stanovanj so zagotovili in oddali letos in jih bodo naslednje leto, in to navkljub dejstvu, da Občina Piran sprejema dvakrat višji občinski proračun kot izolska in višjega, kot ima dvakrat večja novogoriška občina.
Občina Piran se hvali, da bo v naslednjem letu za naložbe namenila kar 37 milijonov evrov, seveda se bo dodatno zadolžila še za deset milijonov evrov in postala druga najbolj zadolžena slovenska občina. Od vseh teh naložb bo le drobiž namenjen stanovanjem za mlade družine ali kadre, ki bi pomagali občini pri razvoju lokalne skupnosti. Včasih je bila piranska občina ena od osmih najbolj razvitih v državi, zdaj je na 160. mestu (celo Izola je na 53. mestu).
Grafist trenutno prenavlja gostinski objekt Ljubljana sredi Portoroža. Ante Guberac je povedal, da ga bodo v povsem istih gabaritih obnovili podobno lično, kot jim je to uspelo s sosednjim Lidom Portorož, s podobno arhitekturo, ki jo je zasnoval Zdenko Nemec, le da gre za približno tretjino večji objekt. Guberac obljublja, da v njem ne bo več kičaste prodaje spominkov niti druge za center Portoroža neprimerne dejavnosti. Neuradno smo izvedeli, da bo v sredini objekta kakih 900 kvadratnih metrov namenjenih portoroški igralnici (ki se bo očitno selila s sedanje lokacije pri Metropolu). Na strani ob cesti bodo trgovinice, na strani ob Trgu Prekomorskih brigad bo restavracija, ob morju in obalni promenadi pa bosta slaščičarna in bar.
Grafist je pridobil od družbe D.S.U. tudi zemljišče v Fiesi, kjer bo lahko zgradil pet objektov, v njih pa 5 apartmajev. Seveda gre za dražje namestitve ali počitniška stanovanja s pogledom na jezero in morje, ki si jih bodo lahko privoščili premožnejši kupci.
Štiri obmorske občine so pred resnimi razvojnimi izzivi, v katerih razvoj narekuje logika kapitala. Včasih je veljalo, da je razvoj teh krajev odvisen od uspešnih kadrov, delovnih ljudi in prodornega gospodarstva, danes prevladuje dvorezna nepremičninska logika. Dvorezna zato, ker iz lokalnega prostora postopoma izrinja domačine in gospodarsko dejavnost, prostor pa zasedajo predvsem občasno zasedena stanovanja, namenjena preživljanju prostega časa premožnejših ljudi. V Piranu je včasih živelo 5000 stalnih prebivalcev, zdaj jih samo še približno ena četrtina. Občini Piran očitno ne pomaga veliko, da lahko tako drago prodaja parcele, saj vlaganja v počitniška stanovanja očitno ne prinašajo razvoja. Iz Pirana in Portoroža sta se že zdavnaj preselili bančni poslovalnici in cela vrsta trgovin ter dejavnosti. Ni več Droge Portorož, ni Splošne plovbe, ni več dobičkov nadvse donosne igralnice. V sosednjih občinah pa ni še veliko več drugih podjetij, ki so razvijala obmorske kraje. Zaradi vse večjega povpraševanja po stanovanjih v precej omejenem prostoru, je v slovenski Istri zdaj čutiti pravo gradbeno evforijo, nekakšno strateško zasedanje dragocenega prostora. Morda najbolj izrazit primer dragocenosti prostora je Grafistova ponudba koprski občini, da ji zgradi tribune na nogometnem stadionu in celo vrtec, če mu v zameno dovoli zgraditi hotel ob stadionu. Županu Alešu Bržanu se zdi to neverjetno visoka cena za »običajno« zemljišče za kapitalsko nizko dobičkonosen hotel.
Stanovanja postajajo za domačine predraga, zato se mladi selijo v notranjost države, v Trst, na Kras in še dlje. Plače so po vsej državi podobno visoke, stroški bivanja in življenja pa v slovenski Istri nesprejemljivo visoki. Najprej odhajajo mladi, potem pridemo na vrsto tudi drugi. Župani nam pravijo, da nimajo vzvoda, da bi se temu uprli, ali pa preprosto ne razumejo, zakaj so ljudje največji kapital lokalne skupnosti.
