Kakšen bo končni predlog zakona, še ni natančno znano, na ministrstvu so pretresali predvsem prostorsko in časovno omejevanje (trenutno sicer kaže, da naj bi bila v zakonu predlagana omejitev oddajanja nepremičnin v kratkoročni turistični najem 120 dni na leto in ne 30 ali 60 dni, o čemer se je sprva govorilo), statuse ponudnikov, soglasja sostanovalcev oziroma solastnikov, večje pristojnosti pa naj bi dobile lokalne skupnosti, saj se razmere od občine do občine razlikujejo.
Prilagoditve lokalnim potrebam
“Osnovna težava, s katero se srečujemo pravzaprav na vsakem koraku, je, da turizem v Sloveniji ni enakovredno razvit. Imamo izredno obremenjena turistična območja in območja, kjer se turizem šele razvija, zato skušamo s tem zakonom najti dikcijo, ki bo omogočala prilagoditve glede na lokalne potrebe,” je v začetku meseca na Bledu o novem zakonu o gostinstvu, ki ureja tudi področje sobodajalstva, dejala generalna direktorica direktorata za turizem Dubravka Kalin.
Minister Matjaž Han je pojasnil, da bodo, kar se tiče urejanja kratkoročnega oddajanja nepremičnin v najem turistom, dali bistveno več možnosti lokalnim skupnostim, naj določijo omejitve. Končna verzija osnutka zakona, vključno s časovnimi in lokacijskimi omejitvami, je sicer trenutno še v pripravi in usklajevanju z deležniki, je povedala Kalinova in dodala, da bo v javno obravnavo predvidoma šel konec tega meseca.
Kako je v obalnih občinah?
Obala je, poleg Ljubljane in Gorenjske, tisto območje, kjer je problematika največja. V Izoli je aktivnih 320 namestitvenih obratov, 301 neaktivnih in se večinoma aktivirajo maja. V Občini Ankaran je trenutno registriranih 13 sobodajalcev. Ob tem je še 17 samostojnih podjetij in 11 družb z omejeno odgovornostjo, ki se ukvarjajo z oddajo sob oziroma apartmajev. V piranski občini je bilo v letu 2023 skupno 1.030 sobodajalcev (pri čemer gre za aktivne in neaktivne sobodajalce, izključno brez hotelirjev in kampov). Trenutno je aktivnih 846, medtem ko je neaktivnih 685, skupaj 1.531.
Iz Registra nastavitvenih obratov, ki ga vodi AJPES, medtem izhaja, da je bilo 8. april 2024 v Mestni občini Koper vpisanih skupno 993 sobodajalcev, od tega je 465 aktivnih sobodajalcev. Iz aplikacije e-turizem, ki služi obračunu turistične takse, pa izhaja, da je februarja 2023 dejansko oddajalo prenočišča 138 subjektov. To število se izrazito poveča poleti. Za primerjavo je v avgustu 2023, ko je največ prenočitev v letu, prenočišča oddajalo 654 subjektov.
Število prenočitvenih zmogljivosti v Mestni občini Koper se je med letoma 2019 in 2023 povečalo za skoraj tisoč enot (iz 4.954 na 5.880), ob tem se je povečalo tudi število prenočitev pri registriranih sobodajalcih, in sicer kar za 155 odstotkov. Kot so ocenili na občini, so glavne značilnosti sobodajalstva v njihovi občini velik delež apartmajev in sob v strukturi nastanitvenih zmogljivosti, ki je večji od slovenskega povprečja. Izrazita sezonskost oddajanja prenočišč za turistične namene (meseci od junija do vključno avgusta prinesejo več kot 70 odstotkov celoletnega obiska) ter dejstvo, da se izven glavne turistične sezone nepremičnine oddajajo v najem za krajše obdobje (na primer študentom od jeseni do spomladi).
Specifike piranske občine vključujejo visok delež sobodajalstva, iz prijav o stalnem bivališču izven občine Piran pa izhaja tudi, da je v občini prek dva tisoč počitniških stanovanj, pa tudi številni, še ne prijavljeni objekti. Občina Piran pozorno spremlja razvoj dogodkov v zvezi z napovedanimi spremembami zakona. »Kot ena izmed občin z največjim deležem sobodajalstva v državi in številnimi “vikendi” podpiramo aktivnosti za ureditev tega področja tako normativno kot tudi glede nadzora. Ob tem spremljamo izkušnje ostalih držav, ki so že vpeljale podobne ukrepe. Menimo, da bi moral biti nov sistem, če bo sprejet, čim manj zapleten,« pravijo in dodajajo, da bodo v primeru, da bodo po novem lahko občine določale območja, kjer bo sobodajalstvo podvrženo novim pravilom, morali celovito preučiti vsak posamezni ukrep in njegove pozitivne ter negativne učinke.
Tako v Kopru kot v Izoli so dejali, da napovedanih zakonskih sprememb v tem trenutku še ne morejo komentirati, ker predlogov ministrstva za gospodarstvo, turizem in šport ne poznajo. »Do predlaganih sprememb se bo občina lahko opredelila, ko bo zakon v javni obravnavi,« so nam sporočili iz izolske občine.
Načrtovani ukrepi so lahko dvorezen meč
»Dosedanji odzivi zlasti turističnih delavcev nakazujejo, da bi ukrep omejevanja kratkoročnega oddajanja nepremičnin v najem turistom utegnil biti dvorezen. Posebno na območjih, kjer se zaradi prenasičenosti v poletnih mesecih trudijo podaljševati glavno sezono in nastanitvena infrastruktura pretežno sloni prav na zasebnih namestitvah,« medtem pravijo na občini Ankaran. V kolikor bodo občine dobile več pristojnosti, bi se v Ankaranu odločili za uravnotežen pristop, ki bi enakovredno obravnaval vse vpletene strani in bi vključeval strokovne poglede.
Na območju občine Ankaran specifiko sicer predstavljajo predvsem pavšalisti, zaradi katerih je veliko stanovanj čez leto praznih. »To je sicer problematika, ki zadeva vso Evropo, kjer je preveč ljudi brez domov in preveč domov brez ljudi,« so nazorni na tamkajšnji občini.
Andrej Babnik iz Portoroža, ki se s turizmom ukvarja prek 30 let, se sprašuje, kako lahko država, ki upa na razvoj kakovostnega turizma, posega v tovrstno ponudbo z omejitvami. »Omejitve in seveda posledično zmanjševanje ponudbe v kontekstu turizma botrujejo nazadovanju s primerljivimi turističnimi destinacijami v naši soseščini, zato sem na nedorečenost ukrepov, ki jih na področju sobodajalstva pripravlja država, ogorčen,« pravi in razlaga, da to pomeni omejevanje prihodkov sobodajalcev, prihodkov lokalnih skupnosti, posledično pa tudi manjši prihodek državni blagajni.
Tudi Babnik ocenjuje, da so načrtovane zakonske spremembe dvorezen meč. »Na eni strani imamo skrb za kakovosten razvoj turizma, na drugi pa željo po ohranjanju in spodbujanju te oblike namestitev. Razprava med ohranjanjem tradicionalnih oblik turizma in prilagajanjem novim trendom ter potrebam je ključna za trajnostni razvoj panoge,« meni.
Povpraševanje narekuje ponudbo
»Vedeti je potrebno, da tovrstna dejavnost predstavlja tudi konkurenco ostalim namestitvenim kapacitetam. Trendi v turizmu se nenehno spreminjajo, ponudba pa je povezana s povpraševanjem. Spremembe so potrebne, vendar ne na račun tistih, ki dolga leta vlagajo v tovrstno dejavnost,« izpostavlja sogovornik, ki dodaja, da je glede načrtovanih sprememb še veliko neznank, da pa mora država predvsem razumeti izzive gospodarstva, ki nam jih narekuje dinamičnost turizma kot panoge.
Babnik izpostavlja, da je sobodajalstvo eden izmed pomembnih ponudnikov namestitvenih kapacitet, ki se hitro prilagaja trendom in potrebam gostov. Po njegovem mnenju bi bilo treba omogočiti stabilno poslovano okolje, ki se lahko spreminja skladno z odločanjem v lokalnih skupnostih, te pa se bodo lahko odločale na podlagi prostorskih načrtov in z eventuelnimi analizami. »Sobodajalstvo je dopolnilna dejavnost, pomembna ljudem in okolici, zato jo moramo poenostaviti in minimizirati birokratske in ostale prepreke,« je prepričan.
»Slovenija ima zelo zanimivo geografsko lego, posredno pa velik potencial v strukturi zasebnih namestitev, ki je do danes le delno izkoriščen. Z gotovostjo lahko zatrdim, da je lahko zasedenost zasebnih objektov tudi do 25 tednov in več (175 dni), predvsem pa je odvisna od kakovsti ponudbe,« še pravi Babnik, ki dodaja, da je Slovenija v primerjavi z drugimi državami Evropske unije na dobri poti pri razvoju in ponudbi zasebnih namestitev. Opaziti je predvsem izboljšave v kakovosti namestitev, kar je povezano tudi z velikimi vložki v razvoj panoge, zato meni, da bi morala država ta razvoj stimulirati predvsem s pozitivno zakonodajo, ki bi jo morala sooblikovati predvsem s stroko in ponudniki teh storitev.
Tudi Stefano Božiček, ki v slovenski Istri posreduje pri oddaji nastanitvenih enot v kratkoročni najem, meni, da so napovedani posegi v gospodarstvo škodljivi, tako za razvoj gospodarstva na področju turizma kot za razvoj samega kraja. “Če bo prišlo do omejitev pri oddajanju nastanitvenih enot v kratkoročni najem, verjamem, da bo to vplivalo na razvoj kraja, ki bo s takimi zakonskimi spremembami dolgoročno prikrajšan razvoja,” pravi.
Od turistov služijo tudi drugi
Božiček razume davčne reforme, ki so na tem področju že bile, ne more pa razumeti omejevanja turizma kot gospodarske dejavnosti s posegi, o katerih se govori, da bi lahko stopili v kratkem v veljavo. »Turistična ponudba privabi ljudi, ki ne zapravijo denarja le v nastanitvenih enotah. Tu je ogromno drugih podjetij, ki ustvarjajo dobičke na račun turistov,” razlaga sogovornik.
“Če je namen teh sprememb, da bi se rešilo problematiko dolgoročnega najema, se mi zdi to popolnoma zgrešena strategija. Vemo, da se v nastanitve in okolico, ki se oddajajo v dolgoročni najem, manj vlaga kot v nastanitve, ki se oddajajo v kratkoročni najem. V kolikor gre za reševanje hotelskega turizma, verjamem, da je to prav tako zgrešena strategija. Trendi svetovnega turizma narekujejo tempo in navade turistov. Če turist ne bo našel, kar želi v Sloveniji, bo enostavno zavrtel globus in izbral drugo lokacijo. Ne daleč od Slovenije so Hrvaška, Italija, Avstrija in Madžarska, ki takšnih omejitev zagotovo ne bodo imeli,” meni Božiček, ki kot svetlo točko sprememb vseeno vidi v tem, da se bo dalo več pooblastil občinski upravi, saj je občina prav tako soodvisna od razvoja turizma.
